Les conséquences de la garantie contre les vices cachés

25 Mai Les conséquences de la garantie contre les vices cachés

Dans certaines hypothèses, l’acquéreur d’un bien peut demander l’annulation du contrat de vente ou une réduction du prix en présence de vice(s) caché(s), que le vendeur ait été de bonne ou de mauvaise foi. Le vendeur ne versera des dommages-intérêts que s’il a vendu le bien en connaissance de cause, c’est-à-dire en ayant connaissance de l’existence du ou des vice(s).

1) Les options de l’acquéreur

Lorsque la chose se trouve affectée par un ou plusieurs vices qui la rende(nt) impropre(s) à sa destination, il est possible de mettre en œuvre l’action en garantie contre les vices cachés.

L’acquéreur a ainsi le choix entre deux actions en garantie prévues par l’article 1644 du Code civil : l’action rédhibitoire et l’action estimatoire.

En effet, ce texte dispose : « L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

On parle d’action estimatoire ou d’action « quanti minoris » lorsque l’acquéreur préfère garder la chose viciée, objet du contrat de vente, mais accepte de se faire restituer une partie du prix payé. Cette action ne remet pas en cause le contrat : il y a simplement diminution du prix. Le Tribunal saisi procède alors à la réfaction du contrat, et évalue la partie dont le prix doit être amputé pour tenir compte du ou des vices affectant la chose.

En revanche, si l’acquéreur décide de rendre la chose, on parle d’action rédhibitoire dont l’objet est d’anéantir le contrat de vente.

Il s’agit d’une résolution avec effets rétroactifs (retour à la situation antérieure à la conclusion du contrat). Sont effacées les obligations nées du contrat de vente en question : l’acquéreur est censé n’avoir jamais été propriétaire et peut être condamné, outre la restitution du bien, à verser une indemnité d’occupation au vendeur de bonne foi dans le cas d’un immeuble, ou une indemnité pour considérer la dépréciation du bien visé due à l’usure, dans le cas d’un meuble.

Le choix entre l’une ou l’autre des deux actions n’appartient qu’à l’acquéreur. Il peut demander la résolution, même si le vice a disparu, par exemple, à la suite de travaux que le vendeur a réalisés dans un immeuble présentant des vices importants, pour corriger justement ces vices.

Les deux actions ayant la même cause, l’acquéreur peut modifier, devant la Cour d’appel, le choix fait en première instance. Mais, dans certains cas, seule l’action estimatoire ou l’allocation de dommages-intérêts sera possible, en particulier, si l’acquéreur ne peut plus restituer la chose au vendeur, soit parce qu’il l’a revendue, soit parce qu’il l’a perdue par cas fortuit.

Enfin, une autre solution consiste pour l’acquéreur à obtenir d’un vendeur professionnel que la chose défectueuse soit réparée ou remplacée. Cela ne signifie pas pour autant que le vendeur ait le droit de proposer la réparation de la chose afin de faire échec à une demande de l’acquéreur en résolution du contrat ou en diminution du prix. La jurisprudence est ferme et constante sur cette question. En effet, le refus par l’acquéreur d’une chose atteinte de vices cachés et « ne répondant pas aux spécifications contractuelles du remplacement des pièces défectueuses, dans le cadre de la garantie conventionnelle », ne lui interdit pas d’invoquer les manquements du vendeur à ses obligations légales, pour appuyer une demande en résolution de la vente. Autrement dit, la garantie légale « l’emporte » ou prime sur la garantie conventionnelle.

L’acquéreur a le droit de décider de ne pas faire jouer la garantie contractuelle pour que s’applique pleinement la garantie légale.

2) Le droit de l’acquéreur à des dommages-intérêts

L’acquéreur victime d’un vice caché peut obtenir une indemnisation indépendamment ou en complément d’une action rédhibitoire ou estimatoire. En effet, si le vendeur connaissait le vice, il est alors considéré de mauvaise foi, car n’a pas informé l’acquéreur de son existence. Il devra alors réparer les préjudices liés à la présence du vice caché, peu importe que l’acquéreur soit ou non un professionnel. En effet, l’article 1645 du Code civil précise : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Le caractère intégral de la réparation s’explique par le fait que la garantie des vices cachés tient parfois lieu d’obligation de sécurité. Le droit de l’acquéreur aux dommages-intérêts sera d’autant plus important que le vendeur professionnel, fabricant ou simple revendeur, est irréfragablement présumé de mauvaise foi, sauf si la présomption tombe parce que vendeurs et acquéreurs sont de même spécialité.

La Cour de Justice des Communautés Européennes considère d’ailleurs que le vendeur professionnel est présumé connaître tous les vices de la chose, même les plus indécelables (CJCE, 24 janvier 1991, Rec. 1991, I, page 107, Dalloz 1991, page 273, note Berr).

Mais, si le vendeur n’est pas professionnel et qu’il est de bonne foi, l’article 1646 du Code civil limite le droit de l’acquéreur à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente, à l’exclusion de toute autre indemnisation. Ce texte énonçant : « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. »

En règle générale, si la mauvaise foi du vendeur professionnel est prouvée, l’article 1645 du Code civil trouvera application : des dommages-intérêts seront dus à l’acquéreur.

Si le vendeur est un professionnel et l’acquéreur, un consommateur, la jurisprudence fera peser sur le vendeur une présomption de mauvaise foi.

Enfin, si l’acquéreur est un professionnel de même spécialité que le vendeur, il devra prouver la mauvaise foi de ce dernier pour que puisse s’appliquer l’article 1645 du Code civil.

3) L’action récursoire

Cette action peut être exercée contre le vendeur, ou directement contre le fabricant.

Il s’agit de la subrogation légale prévue par l’ancien article 1251-3^° du Code civil et le nouvel article 1346 du Code Civil dans les droits du sous-acquéreur ou, plus précisément, la subrogation des droits de chaque acquéreur d’action en garantie contre son propre vendeur. Il y a substitution d’une personne à une autre, obéissant au même régime juridique que la personne remplacée.

Il s’agira pour le vendeur de prouver que le vice qu’on lui reprochait existait lorsqu’il a lui-même reçu le bien. Bien entendu, son recours échouera s’il en a connu l’existence.

Enfin, son action devra être mise en œuvre dans un bref délai, courant à compter du jour où il a été assigné en garantie par l’acquéreur.

Si son action aboutit, il pourra obtenir la condamnation « in solidum » des vendeurs à qui il a succédé. Cela signifie que chacun des vendeurs sera tenu pour le tout envers l’acquéreur qui pourra obtenir des dommages-intérêts auprès de l’un quelconque d’entre eux. Cela permettra à l’acquéreur d’obtenir réparation de l’intégralité de son préjudice et constitue, de ce fait, une garantie de solvabilité non négligeable.

Afin d’éviter toutes ces difficultés, la signature d’un contrat de vente ou de cession qui soit conforme à la Loi, à la réglementation et la jurisprudence en vigueur est évidemment indispensable.

Me Déborah COHEN peut vous aider à rédiger les différents contrats qu’il convient d’établir afin de vous éviter des déconvenues par la suite.